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Simule ton investissement locatif

1. Achat & Financement
Acquisition
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11 760 €
167 160 €
Détails du crédit bancaire
Crédit Bancaire
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ans
0€
2. Travaux & Charges
Charges initiales (travaux & mobilier) ⚠️
Seuls les travaux et mobiliers avec facture datée d'après le début de l'activité sont déductibles.
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Charges Récurrentes
€/an
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Détails de la gestion locative
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3. Revenus Locatifs
Détail Saisonnalité
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Revenus du foyer fiscal (hors locatif)
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part(s)
4. Fiscalité & imposition
Acquisition du bien ⚠️
Transfert de propriété : Passer du Nom Propre à une Société (ou inversement) impose un acte notarié et le paiement de nouveaux frais de notaire.
Détails de la fiscalité

LMNP - Réel BIC

Conditions :

  • Loyers < 23 000 €
  • OU inferieur aux autres revenus du foyer

Fiscalité :

  • Déduction des charges
  • Amortissement du bien et mobilier
  • ✔ Excellent levier fiscal (souvent 0€ d'impôt).
  • ✘ Comptabilité obligatoire (expert-comptable).

Régime Micro foncier

Conditions :

  • Loyers bruts ≤ 15 000 €/an
  • Bien loué nu

Fiscalité :

  • Abattement forfaitaire de 30 %
  • Impôt + prélevement sociaux (17.2%) sur les 70 % restants uniquement
  • ✔ Simple + peus de comptabilité
  • ✘ Pas de déduction des charges réelles.

SCI - Impôt sur le Revenu (IR)

Fonctionnement :

  • Société "transparente" : chaque associé déclare sa part de revenus.
  • Location nue uniquement (sinon risque de bascule forcée à l'IS).

Fiscalité :

  • Déficit foncier imputable sur vos revenus (max 10 700 €/an).
  • Pas d'amortissement du bien (on ne déduit pas le prix d'achat).
  • ✔ Plus-value des particuliers : exonération totale après 22/30 ans.
  • ✘ Fiscalité lourde : taxé à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux.

SCI - Impôt sur les Sociétés (IS)

Fonctionnement :

  • La société paie son propre impôt (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice).
  • Pas d'impact direct sur votre impôt sur le revenu personnel.

Fiscalité :

  • Amortissement du bien (réduit fortement le bénéfice imposable).
  • Déduction de tous les frais (notaire, travaux, intérêts).
  • ✔ Capitalise au max : l'impôt est déconnecté de vos revenus personnels.
  • ✘ Plus-value pro à la revente : les amortissements sont réintégrés (taxation forte).

SARL de Famille (Option IR)

Conditions :

  • Associés obligatoirement de la même famille (direct ou alliance).
  • Activité de location meublée exclusivement.

Fiscalité :

  • Cumule les avantages du LMNP (amortissement) et de la société.
  • Le déficit reste cantonné à l'activité meublée (pas de déduction sur salaire).
  • ✔ Le "Graal" : amortissement + plus-value des particuliers (LMNP).
  • ✘ Risque de cotisations sociales si les revenus sont très élevés (seuil LMP).